第10回：副業の基礎知識 ⑵
こんにちは！明楽元です！
今回は住民税の普通徴収について書きたいと思います！
そもそも住民税とは何でしょう？
住民税とは、都道府県や市区町村が行う行政サービスを維持するために必要な経費を分担して支払う税金であり、前年の所得によって計算される都道府県民税と市民税の2つを合わせた税のことです💰 (尚、その年の1月1日現在の居住地に納税されます)
その住民税の納付方法が2つあります！
1つが普通徴収で、もう1つが特別徴収です✌️
住民税の納付方法
1. 特別徴収
会社員の場合は、会社が給与から天引きした住民税を市町村に納税します。その年の住民税を6月から翌年の5月までの12回に分けて分納しています。
出典：楽天
2. 普通徴収
一方、自営業や個人事業主の場合は、自分で確定申告をして納税しなければなりません。確定申告で所得を確定させてから、一括もしくは四半期毎(6月、8月、10月、1月)に分割して納付します。
出典：楽天
副業で所得を得ている方の住民税は、給料所得ベースよりも高くなります。その為、副業分の所得の住民税も特別徴収としていた場合、会社が気づく可能性があるのです😳
ですので、会社に副業を知られたくない場合は、確定申告時に副業分の所得の住民税を普通徴収での納付に選択しましょう！
(ただ、まれに役所のミスで普通徴収にならず、副業分の所得も加算されたベースの住民税が会社に連絡されることもあるようです😅)
尚、普通徴収には前納報奨金制度というものがあり、1年分の住民税を最初にまとめて支払うことで税額が安くなる制度もありますので確認しましょうね！
それでは✋
明楽元
第9回：副業の基礎知識 ⑴
こんにちは！明楽元です！
今日は不動産投資とは少し離れ、副業について書きたいと思います！
2018年1月に厚生労働省が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を作成し「モデル就業規則」から副業禁止規程が削除されました😳この流れ受けて副業を解禁する企業が増えてますよね！
ただ、副業に興味があっても、副業を全面的に禁止している企業は50%となっており(出典：パーソル総合研究所)、副業の線引きが気になるところであります🤔
出典：パーソル総合研究所
実は副業には決まった定義はありません。企業が副業禁止としているのは、法律に基づくルールに則ってではなく、会社が独自に策定するルール、つまり企業の就業規則に則ってなのです！
就業規則は使用者と労働者の契約であり、その就業規則で副業が禁止されていた場合は、契約違反行為になる可能性がありますのでご注意を😅
ただ、副業禁止の趣旨は、本業が疎かになることを防ぐことであり、本業に支障をきたさない株・FX・不動産投資・転売・アフィリエイト等は副業禁止規定に抵触しない考えが通説のようです😜 (尚、公務員の副業は国家公務員法によって基本的に禁止されております😭)
まずは、お勤めの企業の就業規則で副業が禁止されていないか確認しましょう！！
副業が容認されている、もしくは本業に支障をきたさない副業を行うことを前提に、それでも会社に副業していることがわからないようにしたい場合は、住民税を普通徴収にする必要がございます！
次回で住民税の普通徴収について書きたいと思います！
お楽しみに✋
明楽元
第8回：減価償却費について ⑵
こんにちは！明楽元です！
物件の取得価格×償却率で計算されます！
今回は明楽元の横浜物件の減価償却費を計算します✏️
1. 建物価格
物件の売買契約書に物件価格＋内消費税の合計額が記載されていました！
(物件: 1,600万円、消費税: 819,674円)
819,674÷8% = 10,245,925 (建物価格/税抜)
10,245,925+819,674 = 11,065,599 (建物価格/税込)
上記計算で建物価格を算出しました🏢！
尚、新築物件の場合は建物躯体と建物設備の価格が夫々記載されているはずです。それらは耐用年数が異なる為、別々に減価償却費を出しますのでご注意を⚠️
2. 減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法には、定額法と定率法がありますが、建物躯体と建物設備は定額法を用いることと定められています。定額法とは減価償却の対象となる金額を耐用年数にわたって、毎年同じ金額を配分していく方法です。ですので、1年目から最後の年まで減価償却額は変わりません😊
3. 耐用年数
新築物件の耐用年数
中古物件の耐用年数
・法定耐用年数を経過していない場合
建物の法定耐用年数 - (経過年数 × 0.8) = 残存耐用年数
経過年数は端数切上、残存耐用年数は端数切下で計算
・法定耐用年数を経過している場合
建物の法定耐用年数 × 0.2 = 残存耐用年数
明楽元の横浜の物件は築19年ですので、
47年 - (19年 × 0.8) = 31.8年 = 31年となります！
4. 償却率表
物件価格、耐用年数から、当該物件の減価償却費は、
・11,065,599 × 0.033 = 365,165円となります！！
一度分かれば減価償却費の計算も簡単ですね😉
それでは✋
明楽元
第7回：減価償却費について ⑴
こんにちは！明楽元です！
本日は確定申告時の強敵である「減価償却費」について書きます😉
まず、減価償却費とは何でしょうか？
減価償却費とは経年による物件価値の減少を経費として計上する会計上の仕組みの事なんです！つまり、経費にあたるので確定申告と関係があるんですよ😎
そして、減価償却費の計算式は、
物件取得価格×償却率になります。
物件取得価格には仲介手数料(税込)や租税公課等の費用も含まれます。ただ、金額に含まれるのは建物部分のみで土地部分は含まれません🙅♂️なぜなら土地は経年によって価値が減るものではないですからね😉
償却率とは1年で減少する価値を税制上定めたもので、対象となる物件の耐用年数によって決まっております。(国税庁の償却表を参照ください😊)
今回では減価償却費の大枠を掴んで頂き、次回に明楽元の物件をもとに減価償却費を計算していきます👀
それでは✋
明楽元
第6回：確定申告に看做される費用
こんにちは！明楽元です！
第4回では「物件価格以外にかかる費用」について纏めました💰実はこの中には確定申告の際に経費と看做せるモノがあるんです😜そこで今回は確定申告の際に経費と看做すことのできる費用について纏めます！
不動産投資で家賃収入が発生すると納税義務が生じます💸その際に賃貸経営で生じる様々な費用を経費として計上し、利益を圧縮し節税することができるのです✌️
国税庁のサイトにて課税不動産所得は以下の通りです。
総収入金額 ー 必要経費 ＝ 課税不動産所得
では、総収入金額と必要経費は夫々どのようなモノが含まれるのでしょうか？
総収入金額
家賃
管理費
共益費
敷金・礼金(返還を要しないモノ)
更新料
必要経費
租税公課(固定資産税・都市計画税・不動産取得税・収入印紙税)
保険料(火災保険料・地震保険料)
管理会社への業務委託料
減価償却費
管理費
修繕費(修繕積立金は要件を満たす必要あり)
借入金の支払金利
司法書士や税理士への業務委託料
賃貸経営に伴う経費(交通費・交際費・広告宣伝費等)
不動産課税所得は給与所得と合算(これを損益通算と言います！)して確定申告が可能であるため、賃貸経営で損失が発生していた場合、確定申告を行えば税金が還付されるんですよね👍特に物件購入初年度や次年度は租税公課を納めるので損失となるケースが多数です！
これが「賃貸経営は節税ができる！」という所以なんです。ただ、今後物件数を増やして行こうと考えている方は損失を出し続けることについて良く考えた方がいいかもしれません🤔
あくまでも賃貸経営は事業ですので、赤字の継続は銀行からの融資が厳しくなります😭
あなたの目標を軸に、総合的に判断した上で、確定申告は取り組みましょう！
それではこの辺で✋
明楽元
第5回：無人島の例え話
こんにちは！明楽元です！
今回は面白い例え話について書きたいと思います！
あなたはどのようにお考えになりますか？
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もしも、あなたが無人島に移住するとします。無人島で生きていく上で必要なモノはたくさんあると思いますが、今回は水について考えます💧
あなたは、
1. タンクいっぱいの水を用意していきますか？
2. それとも、無人島に水道を引く準備を始めますか？
使えばなくなってしまうタンクの水と長い期間使える水道の水。ほとんどの人が「水道を引く準備を始める」と答えるでしょう🚰
タンクに水を貯めようとする人はお金を「ストック」で考える人、水道を引こうとする人はお金を「フロー」で考える人です！
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ここでは無人島＝老後、水＝お金の例えなんです👴👵
最近では「老後2,000万円問題」が話題になり、定年退職後を貯金だけで暮らしていくのは不安ですよね😭
(使い方も慎重になってしまいますし、、)
もし、定年退職後もお金を生み出す仕組みがあれば、前者とは違った生活感になるのではないでしょうか🤔
ちなみに上記の例え話は「好きなように生きたくて不動産投資はじめました」(著者：鈴木雄平)の冒頭に記されています📖
本書の中で鈴木さんは、
投資を成功させる秘訣を3つ挙げていらっしゃいます。
1. 何のための投資なのか目標と目的を具体的にする事
2. いつまでに達成したいのか期限を明確にする事
3. 一度決めたことはやり続ける事
投資はリスクがあると言われているけれど、
何もしないことの方がリスクだと思うんです😎
明楽元
第4回：物件価格以外にかかる費用
こんにちは！明楽元です！
今日は物件価格以外にかかる費用ついて記載したいと思います！
第2回(明楽元の不動産投資)で掲載した不動産をベースにしています！
物件価格以外にかかる費用はザッと以下の通りです💰
1 移転登記費用
2 融資費用(金融機関事務手数料)
3 管理費・修繕積立金精算金(日割り分)
4 固定資産税精算金(日割り分)
5 不動産取得税(後日請求)
6 火災保険料
7 収入印紙代
2件目(板橋の物件)の費用明細はこんな感じでした😂
(交渉の末、全額負担していただいたのですが、、)
良く諸費用は物件価格の1割程度と言われていますけど、明楽元の場合はその半分くらいでした😳
ちなみにこれらの費用は確定申告の際に経費と看做されるモノもありますので確認しておきましょう😉
不動産を購入する際は物件価格以外にもこれらの諸費用がかかってくることをお忘れなく！
諸費用を準備できない方は、不動産会社と交渉し負担していただく方法やローンに組み込む方法を検討してみてもいいかもしれません！
それでは本日はこの辺で😊✌️
明楽元
